Paciencia. Eso es lo que cultivan inversores, desarrolladores y brokers que pasaron de vivir un boom por la proliferación de los créditos UVA a un contexto diametralmente opuesto, derivado de la crisis económica iniciada en abril de 2018 y a la que se le suma este año la incertidumbre preelectoral. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en abril último el número de operaciones inmobiliarias cayó 54% en comparación con igual mes de 2018. Y van once meses consecutivos de caída. Estos son solo algunos de los aspectos que se debatieron en la cuarta edición de Real Estate Argentina, el evento que organiza LA NACION con Zonaprop. A continuación, las principales conclusiones.
LA DEMANDA CAE; LOS PRECIOS NO
Salvo casos excepcionales, la teoría de la oferta y la demanda no funciona con la lógica que debiera. « Los precios no se han ajustado, no sé si se van a ajustar» «La falta de ajuste genera que no haya muchas transacciones. Creo que tiene que ver con la lógica del mercado argentino. En Estados Unidos las compras con crédito son el 90% del total; acá son menos del 1%», destacó un bróker inmobiliario. Y confirmó que «estamos en un proceso donde se empieza a acumular el stock». «La cantidad de anuncios de Zonaprop creció un 50% año a año», marcó como evidencia. «Nunca leí en un libro de economía que se ponga como ejemplo una tasa de 70%», dijo Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien despertó risas en el auditorio. «Para que haya tasas tiene que haber moneda; hoy nadie se quiere quedar con la plata, todos quieren bienes o activos financieros. Los préstamos deberían ser en algo que no sea lo que nadie quiere: en UVA o en cualquier sistema que no sea el peso», sostuvo.
EL MERCADO INMOBILIARIO
El mercado masivo. «es el que se venía apalancando en los créditos desde principios de 2017 y se había dinamizado. Hoy es el segmento más golpeado y en el que se da más la contraoferta, la baja de precios y la búsqueda de oportunidades»,
PRECIOS: La Argentina no tiene una transparencia de precios, lo que complica la aplicación. «En los Estados Unidos todo está registrado; acá no se conocen los precios. . Creemos que entender el valor del activo es fundamental para otros modelos de negocio», consideró.
CRÉDITOS UVA
Mariano Otálora , autor del libro Créditos Uva, explicó que, pese al actual contexto, los créditos UVA respondieron muy bien y dijo que la mayoría de los tomadores no comprenden el real funcionamiento de estos préstamos. «Piensan que el crédito es impagable y que el capital nunca baja, pero es todo lo contrario. En términos nominales la gente debe más, pero en términos reales se debe menos de lo solicitado», describió. Explicó que la «variable crítica» a seguir no es la inflación, ni el dólar, ni el precio de las propiedades, sino el salario. «La relación con el ingreso de la cuota inicial en UVA pasó de 25% a un tope de 29%/30%, porque el salario no acompañó a la inflación. «En la medida en que se recomponga el salario, la relación cuota ingreso volverá a acomodarse», afirmó Otárola.
LA MITAD DEL COSTO DE UN EDIFICIO ES IMPUESTOS
Así lo evaluó Mariela Schenone, directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios . «Hoy, aproximadamente 53% de los costos son impuestos. A raíz de eso se genera una crisis de oferta en la que los desarrolladores no quieren dedicarse al segmento de viviendas», definió. De este porcentaje, la mayor parte corresponde a dos tributos nacionales: IVA y Ganancias y a dos provinciales: Sellos e Ingresos Brutos. «Se viene trabajando en estos cuatro para lo que es vivienda de clase media», indicó. .»Hay una crisis de la demanda por la cual la gente quiere, pero no puede comprar, y los desarrolladores, que podrían invertir, eligen no volcarse a los segmentos medios. Pero con los programas actuales, que permiten que quienes construyen viviendas sociales quedan eximidos de IVA y los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias, hay un empuje hacia eso..
(Fuente La Nación suple Economía 23/06/2019)
LA DEMANDA CAE; LOS PRECIOS NO
Salvo casos excepcionales, la teoría de la oferta y la demanda no funciona con la lógica que debiera. « Los precios no se han ajustado, no sé si se van a ajustar» «La falta de ajuste genera que no haya muchas transacciones. Creo que tiene que ver con la lógica del mercado argentino. En Estados Unidos las compras con crédito son el 90% del total; acá son menos del 1%», destacó un bróker inmobiliario. Y confirmó que «estamos en un proceso donde se empieza a acumular el stock». «La cantidad de anuncios de Zonaprop creció un 50% año a año», marcó como evidencia. «Nunca leí en un libro de economía que se ponga como ejemplo una tasa de 70%», dijo Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien despertó risas en el auditorio. «Para que haya tasas tiene que haber moneda; hoy nadie se quiere quedar con la plata, todos quieren bienes o activos financieros. Los préstamos deberían ser en algo que no sea lo que nadie quiere: en UVA o en cualquier sistema que no sea el peso», sostuvo.
EL MERCADO INMOBILIARIO
El mercado masivo. «es el que se venía apalancando en los créditos desde principios de 2017 y se había dinamizado. Hoy es el segmento más golpeado y en el que se da más la contraoferta, la baja de precios y la búsqueda de oportunidades»,
PRECIOS: La Argentina no tiene una transparencia de precios, lo que complica la aplicación. «En los Estados Unidos todo está registrado; acá no se conocen los precios. . Creemos que entender el valor del activo es fundamental para otros modelos de negocio», consideró.
CRÉDITOS UVA
Mariano Otálora , autor del libro Créditos Uva, explicó que, pese al actual contexto, los créditos UVA respondieron muy bien y dijo que la mayoría de los tomadores no comprenden el real funcionamiento de estos préstamos. «Piensan que el crédito es impagable y que el capital nunca baja, pero es todo lo contrario. En términos nominales la gente debe más, pero en términos reales se debe menos de lo solicitado», describió. Explicó que la «variable crítica» a seguir no es la inflación, ni el dólar, ni el precio de las propiedades, sino el salario. «La relación con el ingreso de la cuota inicial en UVA pasó de 25% a un tope de 29%/30%, porque el salario no acompañó a la inflación. «En la medida en que se recomponga el salario, la relación cuota ingreso volverá a acomodarse», afirmó Otárola.
LA MITAD DEL COSTO DE UN EDIFICIO ES IMPUESTOS
Así lo evaluó Mariela Schenone, directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios . «Hoy, aproximadamente 53% de los costos son impuestos. A raíz de eso se genera una crisis de oferta en la que los desarrolladores no quieren dedicarse al segmento de viviendas», definió. De este porcentaje, la mayor parte corresponde a dos tributos nacionales: IVA y Ganancias y a dos provinciales: Sellos e Ingresos Brutos. «Se viene trabajando en estos cuatro para lo que es vivienda de clase media», indicó. .»Hay una crisis de la demanda por la cual la gente quiere, pero no puede comprar, y los desarrolladores, que podrían invertir, eligen no volcarse a los segmentos medios. Pero con los programas actuales, que permiten que quienes construyen viviendas sociales quedan eximidos de IVA y los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias, hay un empuje hacia eso..
(Fuente La Nación suple Economía 23/06/2019)
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